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近日，一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告，引发市场对新一轮改革方向的热议。这份被热议的报告对小产权房的态度，为小产权房合法化打开了一道门。
报告提出：在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
此处要害在于，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许１８亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头，而出售土地的农民势必要到城市落脚，人口城市化由此拉开序幕。对此，我们需在资金、就业、保障等方面做好充分的准备。
小产权房更是一个地雷阵。
北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半，就是因为去除了土地交易过程中的大幅溢价。
小产权房数量的保守估计，全国工商联调研得出的数据，从１９９５年到２０１０年，全国小产权房建筑面积累计超过７．６亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的８％。另据高国梁的统计，从１９９８年以来中国已销售新建商品房近１００亿平方米（此数据基于各年国家统计局公告的数据累计），即１亿套左右，还有６０多亿平方米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房（此数据基于住建部的统计），即６０００万套小产权房，按１００平方米３口人算，这些可供新增城镇人口近５亿人居住。
任志强表示，北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的２０％左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近４００万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的４．３％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的２５％３０％左右。
即使只占商品房总量的８％，小产权房若以现行商品房３０％的价格进入市场，会对现有的商品房定价造成巨大的冲击，房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。正因为认识到风险，２０１１年４月，国土部明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记。
明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房入市，绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。
在做出重大决策之前，我们必须想明白自己能否承担市场变革的后果。因为补偿会造成无数纠纷，现有的土地财政需要由切实的房产税、消费税得到弥补。 |
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