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2023年11月15日 星期
总第583
     
中央金融工作会议首次大量提及房地产
 
  10月30日至31日中央金融工作会议在北京召开,这是2017年全国金融工作会议召开后,时隔6年再次召开全国性的金融工作会议,且此次会议升级为中央金融工作会议。

  本报记者梳理近五次全国性金融工作会议内容发现,仅2012年提到“要优化信贷结构,加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设”,其余均未提及房地产相关内容。

  而今年升级为中央金融工作会议后,对房地产的提法有一大段:“健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。”

  多位市场分析人士认为,从中央金融工作会议的表态来看,要深刻认识到当前房地产市场供求关系已经发生重大变化,防范化解房地产金融风险被放置在更重要的位置。此外,虽然房地产宏观审慎管理并非新提法,但在当前的供求关系下,政策内涵有了新的变化。

防范化解房地产金融风险引关注

  在中央金融工作会议中,房地产相关的内容被列在“要全面加强金融监管,有效防范化解金融风险。”的工作要求之下。也就是说,房地产金融风险是金融监管的重点之一。

  中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平表示,这意味着,本次会议将防范化解房地产金融风险放在更重要的位置,是因为从中长期来看,国内房地产市场供需结构发生了很大变化。

  对该级别的会议首次大量提及房地产的原因,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受21世纪经济报道采访时表示,目前房地产对金融的影响非常大,尤其是近年来房地产供给侧风险爆发,例如房地产行业大面积债务违约,行业收缩,资产价格下跌等,给金融体系造成了很大的影响。

  李宇嘉进一步称,过去房地产属于上升期,地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在的形势是房地产风险开始爆发,并以系统性风险的角度冲击金融安全,房地产不良贷款率连续攀升,并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑,导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现。因此,金融体系需要全面应对房地产对风险的冲击。

  民生银行首席经济学家温彬亦认为,此轮房地产下行周期从2021年7月份开始,房地产投资与销售均表现低迷,对产业链上下游带来较大冲击,部分房企现金流风险逐步显现,且具有较强的传染性,甚至已波及金融体系,引发坏账风险。

  值得注意的是,“健全房地产企业主体监管制度和资金监管是过去未提过的,因此信号意义非常强。”易居研究院研究总监严跃进亦表示,最近几年出现的金融风险问题,包括债务违约问题、保交楼问题等,都和房企的经营等有关,因此提到了要健全房企监管制度。

  东方金诚首席宏观分析师王青称,当前“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的一个重点是强化保交楼,长期来看是有效转变房企高周转、高负债的经营模式。

再提房地产宏观审慎管理

  本次中央金融工作会议还提到了房地产宏观审慎管理。事实上,这一概念是2018年央行在工作会议中首次提到,即“继续实施‘分城施策’差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理”。

  在当下的房地产供求关系下,如何理解房地产宏观审慎管理?

  严跃进分析称,由于当前房地产供求关系发生了重大的变化,房地产金融宏观审慎管理的政策内涵也有了变化。比如近年来出现的烂尾楼、房企债务窟窿、存量房贷压力过大、二手房挂牌难以消化所产生的问题,都具有非常大的破坏性。因此要结合经济形势和改革内容,不断完善相关的房地产金融宏观审慎管理。简言之,宏观审慎管理是指采取宏观、逆周期、跨市场的策略,重点要以防范系统性风险为主要目标,同时减少金融出现跨市场风险传染。

  李宇嘉认为,“完善房地产金融宏观审慎管理”一方面在于将房地产风险上升到系统性风险监管的高度看待,另一方面意味着推进逆周期监管。逆周期监管是指,由于房地产体量大、影响大,在行业下行时加强适当的金融支持,比如对合理融资的支持,对收并购的融资支持。在行业上行时,适当收紧资金投放,这样就抹平了周期波动。

  东方金诚首席宏观分析师王青称,“完善房地产金融宏观审慎管理”意味着在当前房地产行业持续调整的背景下,监管或将适度阶段性放松“三条红线”和“贷款集中度”管理。但这些措施不会取消,待房地产行业恢复常态化运行后,还会在逐步完善的基础上继续实施。一位银行业人士亦向21世纪经济报道记者表示,监管或将适度阶段性放松“三条红线”的可能性很大。

  连平认为,在房地产宏观审慎管理背景下,资质相对优良的房企可能加大各类金融工具的利用,包括银行信贷、债券、信用违约掉期(私募CDS)、信用风险缓释凭证(CRMW)、引入资产管理公司AMC等举措,缓释并降低房企金融风险。

  此外,中央金融工作会议还提到,要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、“因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求”,前者与7月国务院发布的《关于促进民营经济发展壮大的意见》的精神相吻合,后者则重申了7月中央政治局会议的要求。

  王青预计,在各项房地产支持政策持续发力前景下,四季度楼市有望延续回升势头,房地产行业对宏观经济的拖累效应有望减轻,进而增强宏观经济内生增长动能,届时房地产行业低迷对整体金融稳定的潜在风险也将得到有效缓和。(21经济报道)
 
 
 
 

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